Como hacer una reforma integral, Paso a Paso

Como hacer una reforma integral, Paso a Paso
Como hacer una reforma integral, Paso a Paso
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Que pasos debo seguir a la hora de realizar reformas integrales de viviendas

Reformas integrales: Te damos algunos consejos de los pasos a seguir a la hora de realizar la reforma integral de viviendas

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Quiero hacer reformas integrales en casa, ¿Qué pasos debo seguir?

Desde DECOREFORMA2000, como especialistas en Reformas integrales de viviendasreformas de cocinasreformas de baños, locales comerciales y oficinas pretendemos dar algunas respuestas al sin fin de preguntas que nos surgen a la hora de acometer reformas integrales o parciales en nuestro hogar. Esperamos que sirva para explicar cada uno de los pasos a realizar tanto por el propietario como por los profesionales que intervienen en la reforma integral de viviendas.

Al decidir realizar aluna reforma integral en nuestro hogar nos podemos plantear muchas preguntas. Las más comunes suelen ser, ¿qué tengo que hacer?, ¿a qué empresa contrato?, ¿cuanto gasto me supondrá?, ¿qué permisos necesitaré?…

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¿Puedo realizar cualquier tipo de obra en mí vivienda?

La empresa o empresas constructoras elegidas para a ejecutar la reforma, una vez definida la obra a realizar, nos deben asesorar sobre cualquier punto relacionado con las normativas municipales, además de los aspectos técnicos y legales de la obra. Es muy importante hacer una buena planificación antes de empezar la reforma integral de viviendas.

Técnicamente debemos tener en cuenta una serie de parámetros indispensables:

-Sobrecargas estructurales.

-Ubicación de instalaciones.

-Soluciones constructivas idóneas.

No siempre es posible realizar legalmente cualquier tipo de reforma interior de una vivienda.

¿Quién interviene en una reforma integral o cualquier clase de obra?

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En toda obra o reforma de mayor o menor envergadura las dos partes que siempre intervienen son el promotor y el constructor.

El promotor es el propietario de la vivienda que quiere realizar la reforma y el constructor es la empresa a la cual se contrata para llevar a cabo la ejecución de las obra.

Según el tipo de obra que pretendamos realizar es obligatoria la presencia de una figura intermedia entre promotor y constructor que además de encargarse de asesorar al promotor en aspectos técnicos es de obligada existencia por motivos legales. A esta figura se la denomina Dirección Técnica o Dirección Facultativa y controla la ejecución de la obra por parte de la constructora.

Si no contratamos una Dirección Técnica que nos asesore, también podemos solicitar a la empresa que ejecute la obra que nos presenten un proyecto de distribución e interiorismo, ejecutando un proyecto “llave en mano”.

La empresa constructora  o la Dirección Facultativa deben dejar muy claro si la obra que pretendemos realizar esta o no dentro de la legalidad vigente. Esta información es necesaria para no llevarnos sustos y saber en qué situación legal estaría nuestra intervención en caso de llevarla a cabo.

¿Qué trámites previos tengo que realizar para realizar reformas integrales?

Cualquier obra sea menor o mayor debe ser comunicada al ayuntamiento. Los tiempos para estos trámites varían según el municipio, desde la inmediatez a los 6 meses de espera. Siempre puedes, previa autorización por tu parte, dejar que la empresa encargada de la obra realice estos trámites en tu nombre.

La licencia de obra se solicita en la Gerencia de Urbanismo del ayuntamiento de la localidad a la que pertenece la vivienda que va realizar la reforma o si el municipio es grande en las Juntas municipales de distrito

Existen dos tipos de licencia:

Licencia de obra menor

Actuaciones de escasa entidad técnica e impacto urbanístico, que no afectan al patrimonio protegido, ni a la estructura, disposición interior o aspecto exterior de la edificación: picado, enfoscado o pintura de fachadas, sustitución de carpintería y cerrajería sin modificar la dimensión de los huecos, impermeabilización de azoteas, sustitución o colocación de soleras, alicatados, guarnecidos, etc., sustitución o mejora de instalaciones eléctricas y de fontanería….

Debe de rellenarse un impreso en el que constan los datos de la persona que solicita la licencia y los datos de la vivienda. Así mismo debe de presentarse el presupuesto de ejecución material (sin el IVA) de la obra, firmado y sellado por la empresa que realizará la reforma

La licencia se concede en el momento previo pago de las tasas.

Licencia de obra mayor

Es para aquellas obras en las que se vean afectadas reestructuraciones, alteraciones en fachada y en paredes, modificaciones estructurales, etc.

Es necesario la presentación de Proyecto Técnico realizado por técnico competente y visado por el Colegio de Aparejadores o de Arquitectos.

Un paso muy recomendable para evitar problemas durante la ejecución de la obra y de convivencia futura es el aviso a la Comunidad de Propietarios durante una junta o al Presidente de la misma. Si las obras suponen una modificación o alteración en elementos comunes del edificio como puede ser el cerramiento de una terraza, el propietario deberá contar con la aprobación por unanimidad del resto de los vecinos.

¿Cómo y a quién solicitar un presupuesto para reforma integral o parcial?

Existen varias fórmulas para buscar  empresas a las que solicitar un presupuesto, las más comunes son la consulta a conocidos que nos transmitan su experiencia, con la opción de poder ver el resultado de las obras visitando su vivienda, y la búsqueda por en internet, esta última cada vez más común. Todas son igual de buenas o malas para una primera selección de las empresas candidatas, pero si hay que marcar una serie de requisitos que todas ellas deberán cumplir.

A la hora de seleccionar uno de los presupuestos ofertados, no solo debemos guiarnos por el número final resultante, antes hay muchos factores que nos pueden ir dando una impresión sobre el tipo de empresa y su forma de trabajar.

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Todas las empresas a las que solicitemos un presupuesto deberán realizar como mínimo los siguientes pasos:

Visita a la vivienda

Es fundamental que las empresas que van a ofertar visiten la vivienda, no es imposible realizar un presupuesto ajustado y fiable sin haber visto antes el lugar de la obra pudiendo ocurrir que  cuando  se inicien los trabajos se encuentren una serie de partidas que no se habían presupuestado, lo que puede dar lugar a incrementos del presupuesto y  las consiguientes discusiones entre constructor y promotor.

Pedir consejo sobre reformas integrales en Madrid

A veces puede ocurrir que tengas clara la reforma a realizar pero sin embargo no es posible realizarla por problemas técnicos o constructivos, también puede ocurrir que  te surjan muchas dudas de cómo realizar la reforma, un buen profesional siempre te aconsejará adecuadamente.

Redacción de un proyecto para reformas integrales

Las empresas con las que contactemos siempre deben presentarnos planos del estado actual de la vivienda fruto de las mediciones y datos tomados en la visita a la vivienda, y de sus propuestas de distribución tras la reforma de forma que veamos si han sabido interpretar tanto nuestras indicaciones y necesidades y si nos ofrecen alternativas y consejos que completen y mejoren las mismas.

También se valorará positivamente que la empresa elegida nos ofrezca la posibilidad de mostrarnos alguna imagen virtual de nuestra futura vivienda ya que aparte de demostrar su capacidad técnica (siempre una buena señal) nos ayudará a comprender mejor los espacios y zonas resultantes tras la reforma.

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Presentación del Presupuesto para reformas integrales en Madrid y provincia

  • Tiene que especificar con todo detalle todas las partidas de la obra, incluyendo su coste por unidad de obra.
  • Detallar las calidades de los  materiales y si lo deseamos sus marcas y modelos
  • Tener claro datos identificativos de la empresa
  • Indicar tiempo de ejecución de las obras
  • Especificar tipo de IVA
  • Indicar la forma de pago

Elegir empresa de reformas integrales en Madrid

Ya tenemos sobre la mesa los distintos presupuestos ¿Qué empresa elegimos?

Le aconsejamos que siga las siguientes pautas.

  • Descarte los presupuestos excesivamente altos o excesivamente bajos. Los precios de mercado tienen pequeñas diferencias, por lo que precios fuera de estos márgenes indican sobrecostes no justificados o bajas temerarias.
  • La  documentación debe de estar perfectamente detallada en todas y cada una de las partidas incluyendo mediciones  valoradas.
  • Que presente planos de estado actual y reformado de la vivienda
  • Valorar la capacitación profesional de las personas que han realizado su presupuesto. Una empresa que cuente con técnicos titulados en su plantilla nos facilitará mucho a la hora  de adoptar tanto soluciones técnicas cómo de diseño y ejecución de los trabajos. A priori todo parece muy sencillo, pero a lo largo de una reforma pueden presentarse multitud de problemas que para su solución requieren de profesionales con la formación y capacitación adecuada.
  • La empresa pueda encargarse de tramitar todos los permisos y licencias y de realizar Proyecto Técnico en caso de ser necesario
  • La empresa tiene que tener a todos sus trabajadores dados de alta en la S.S. y tener al día el seguro de responsabilidad civil, así como el servicio de prevención de riesgos laborales.
  • Hay que tener muy presente el siguiente consejo:

LO BARATO SIEMPRE SALE CARO

Un presupuesto de una reforma integral de una vivienda debería de incluir como mínimo los siguientes capítulos:

01 DEMOLICIONES

02 ALBAÑILERÍA

03 REVESTIMIENTOS

04 ELECTRICIDAD

05 FONTANERÍA

06 CARPINTERÍA METÁLICA Y DE MADERA

07 CLIMATIZACIÓN

08 PINTURA

Plazo de ejecución

Una vez elegidos los profesionales y con su presupuesto en la mano, pídeles un plan de obra para adjuntarlo al contrato. Se trata de que sepas, en todo momento, en qué orden se hará la obra y cuánto tiempo tardarán para cada parte. Cuelga este calendario de la reforma en un lugar bien visible de la vivienda. Será más fácil acordarte y reclamar si no cumplen los plazos. Evidentemente la reforma debe tener una fecha límite de finalización, consensuada por el interiorista y el constructor conjuntamente. Incluso puedes introducir en el contrato una cláusula para penalizar los retrasos no justificados.

Forma de pago

La forma de pago adecuada siempre será la pactada entre ambas partes, la mas común en reformas y obras de tipo medio es que a la firma del contrato se entregue una cantidad que ronda el 35 o 40%, durante la ejecución se suele pagar entre el 45% y 50% para que la empresa pueda hacer frente a sus pagos, Seguridad social y confirmación de pedidos y al entregar la obra entre un 10% y un 20%.

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Empezar la Reforma

Una vez elegida la empresa  de reformas integrales en Madrid y provincia y pactados tanto el plazo de ejecución como el importe total y la forma de pago, solo nos falta tener redactado y firmado por las dos partes el contrato de obra y todos los permisos necesarios para poder realizarlas.

Contrato de Obra

Debe de quedar perfectamente identificadas las dos partes firmantes del contrato. El promotor y el constructor con su NIF y dirección.

Debe de quedar definido a qué tipo de obra se refiere el contrato, por lo que deberá tener como anexos tanto los planos de la reforma resultante como el presupuesto totalmente detallado con sus partidas y mediciones.

Deben de quedar perfectamente reflejados los pagos a realizar al constructor tanto en cantidad como en fecha.

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Debe de quedar definida la garantía de la obra

Debe de quedar reflejado en caso de desacuerdo al tribunal al que nos acogeremos.

Comienza la reforma

Es fundamental que antes de que la empresa inicie las obras nos presente el Seguro de Responsabilidad Civil que cubra cualquier contingencia que pueda ocurrir durante la obra o después de esta.

Este documento es muy importante ya que el promotor es responsable ante cualquier percance si el constructor no se hace cargo del problema.

Objetivos de la reforma

Uno de los principales éxitos de las reformas integrales es diseñar una vivienda que pueda adaptarse a los cambios que experimentan sus usuarios de forma que madure contigo. Con espacios flexibles y fáciles de modificar para evitar tener que reformar de nuevo cuando tu situación cambie. Si tienes previsto que tus hijos se marchen de casa en unos años, o tenerlos en los próximos años, plantea qué pasará con sus dormitorios y diseñarlos con perspectiva de futuro. Uno de ellos podrá ser un dormitorio de invitados. También otro puedes unirlo a la zona activa de la casa (con una puerta de cristal, por ejemplo) y convertirlo en una biblioteca o al revés

En DECOREFORMA2000 somos expertos en REFORMAS INTEGRALES y PROYECTOS LLAVE EN MANO

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